新近上市的基础设施公募REITs受到了市场投资者的密切关注。REITs在海外市场已有多年历史，它是一种基金，但又不同于我们熟悉的股票基金、债券基金，就让我们一起来了解一下吧！

REITs是什么？

REITs的全称是不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust），一般来说，它将募集到的资金主要投资于具有持续稳定现金流的成熟不动产，由专业机构进行管理，并将绝大部分投资收益都分配给投资者。

通俗地说，我们买不起整栋写字楼或是整条公路，但REITs可以把这个庞大的金额拆分成许多份进行出售，让普通投资者也能负担得起，从而参与到大型的不动产投资当中。

进一步来看，REITs有着四大特点。第一是投向明确，资金的很大比例都投资于不动产或不动产相关的资产。第二是强制分红，REITs一般设有很高的强制分红比例，投资者每年可以获得稳定持续的收益。第三是有税收优惠，除了避免双重征税，有些国家与地区还出台了针对投资者或REITs运营的税收优惠政策，鼓励REITs发展。第四是流动性强，REITs大多在证券交易所上市流通，投资门槛低，流动性也比较好。

海外REITs的前世今生

事实上，REITs并不是最近才出现的资产新品种，它在海外市场已有多年历史。最早在上个世纪六十年代，美国出台多项法案建立了REITs相关法律制度，明确了REITs可以公开募资投资不动产项目，REITs作为新型投资工具正式诞生，此后超过40个国家和地区陆续借鉴引入了REITs这种投资模式。

经过数十年的发展，美国已成为全球最大、最成熟的REITs市场，在全球REITs市场总市值中占据过半份额。根据Nareit（美国REITs协会）统计，截至2021年3月底，美国REITs市场总市值超过1.3万亿美元，投资领域丰富，涵盖了基础设施、住宅、零售、工业、数据中心、医疗健康、办公等多资产领域，其中占比最大的是基础设施，占据了17%的市值。

注：①数据来源于Nareit、中信证券研究部，时间截至2021年3月31日。

       ②权益型REITs直接拥有投资不动产的所有权，收益来源于不动产产生的现金流和本身的增值，在美国REITs市场中占比90%以上。

相比美国，亚洲REITs市场起步较晚，直到2001年日本推出首个REITs产品，亚洲REITs市场才算正式起步。但亚洲REITs市场发展非常迅速，2010年至2020年间，亚洲REITs市场总市值由412亿美元增长到了2814亿美元，十年增长了近六倍。

经过海外市场数十年的发展，REITs产品已逐渐走向成熟。作为一种投向明确、强制分红、有税收优惠、流动性高的投资工具，REITs已经来到了我国投资者身边。现在，你了解REITs是什么了吗？

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