REITs在海外市场已经发展多年，今年6月下旬，我国境内市场终于迎来了首批试点公募REITs产品——基础设施公募REITs的上市。通过基础设施公募REITs，投资者能够以较少的资金参与到大型基建项目中，从而分享基础设施建设收益与区域发展成果。

基础设施公募REITs有哪些特征？

基础设施公募REITs，全称是公开募集基础设施证券投资基金，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

基础设施公募REITs必须同时符合以下四个特征：

1. 80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；

2. 基金取得基础设施项目完全所有权或经营权利；

3.基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取项目租金、收费等稳定现金流；

4.封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

基础设施公募REITs有何特殊？

相比海外REITs，我国试点的基础设施公募REITs有三点较为突出的特殊之处。

第一是投资标的限定，基础设施公募REITs 80%以上的资产投资于仓储物流、产业园区、水电气热等市政设施、收费公路等基础设施资产支持证券，不包括住宅和商业地产项目。

第二是有明确的重点支持范围，主要聚焦在仓储物流、交通、污染治理、市政工程等基础设施补短板行业，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，层层挑选优质项目进行试点。

第三是采用了“公募基金+资产支持证券”的产品结构设计。基础设施公募REITs成功募集后，并不直接购买基础设施项目，而是认购该基础设施资产支持证券的全部份额，通过资产支持证券和项目公司等载体获取基础设施项目完全的所有权或经营权，进行运营管理。

基础设施公募REITs结构简要示意图

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