我国首批基础设施公募REITs产品已经上市，REITs（Real Estate Investment Trusts），也就是不动产投资信托基金，顾名思义，主要投资于不动产或不动产相关资产。REITs和我们熟悉的股票、债券等资产相比，有其独特性，今天我们来聊聊它的投资价值。

了解REITs的投资价值，要从其收益来源说起，简单点说，就是你得知道REITs投资的资产能带来哪些收益。

REITs的收益来源

REITs的收益可以分为两部分。一部分来自所投不动产本身的资产增值，另一部分则是不动产运营的现金流收入，例如出租房屋获得的租金收入，或者市政设施的经营收费。

理论上，租金和收费收入是比较稳定的，但在实际中，不论是酒店公寓、工业厂房等物业，还是高速公路、污水处理等基础设施，资产本身质量、所处地理区域、团队运营能力，甚至是经济周期、气候灾害，都会对收益产生一定影响。

REITs与其他资产的关系

那么REITs作为一种独特的资产，与其他资产是否会同涨同跌呢？

一般地，两种资产的相关性越高，就越容易同涨同跌。以FTSE Nareit权益型REITs指数测算，过去20年，它与债券指数的相关系数为0.2，相关性比较低；与主要股票指数的相关系数在0.4-0.6间，相关性中等^①。

总体来说，将REITs用于家庭资产配置，在一定程度上可以起到分散风险的作用。

接下来，让我们通过海外市场，看看REITs能获得什么样的收益水平。

海外REITs的历史收益率

在美国市场，具有相对稳定的分红收益的REITs产品，长期回报较为突出。仍以FTSE Nareit权益型REITs指数为例，1972-2020年该指数的年化收益率达到11.4%，高于标普500股票指数^②。但REITs产品也会发生较大的价格波动， 如2008年金融危机时，Nareit权益型REITs指数当年亏损了37.3%^③。

最后，我们来总结一下，从海外市场来看，长期持有REITs的年化收益率可达10%以上。将REITs纳入资产组合中，还可以在一定程度上起到分散风险的作用。但需要注意的是，REITs在发生金融危机时可能出现较大的亏损。

我们在投资REITs相关产品时，首先需要了解该产品所投的具体资产是什么，同时还要注意产品是否与自己的风险承受能力相匹配，做到“知己知彼”。

注：①REITs与其他资产的相关系数来自Nareit、中信证券研究部，时间范围为1999.12-2020.12。

      ②数据来自易方达互联网投教基地、Nareit、Bloomberg，时间范围为1972年-2020年。同期标普500指数（红利再投资）年化收益率为10.8%。

      ③数据来自易方达互联网投教基地、Nareit，时间范围为1972年-2020年。

      ④指数过往表现不预示未来，基金有风险，投资需谨慎。

风险提示：本信息仅用于易方达投资者教育宣传。本信息不构成任何投资建议，投资者不应以该等信息取代其独立判断或仅根据该等信息做出决策。我们力求本材料信息准确可靠，但对这些信息的准确性或完整性不作保证，亦不对因使用该等信息而引发的损失承担任何责任。基金有风险，投资需谨慎。